Vous avez choisi d’exercer dans l’investissement immobilier pour la diversification de votre patrimoine, et plus précisément dans un bien avec meuble que vous avez envie de mettre en location sous un statut de LMNP. Il est nécessaire que vous sachiez que cette activité non- salariée indépendante, est une activité qui est soumise à la déclaration LMNP. Cette dernière vous offre la possibilité d’obtenir un numéro SIRET et de procéder à la déclaration de vos revenus locatifs. Le plus immédiat est de vérifier si vous avez le bon meuble pour bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vous devez également effectuer des démarches déclaratives à la création de votre activité de loueur en meublé, puis pour chacune des années d’exercice, il faut la déclaration de votre option fiscale, de vos revenus locatifs, etc. Est – ce vous pouvez vous occupez de tout ça seul, ou se faire accompagner par un expert-comptable ? Dans cet article vous allez avoir les informations nécessaires pour déclarer vos revenus en LMNP.
Plan de l'article
Les démarches nécessaires pour se déclarer LMNP
En continuant à lire cet article, vous pourriez découvrir les étapes à suivre pour sa déclaration LMNP. Mais avant toute chose, vous devez savoir si vous êtes concerné ou pas. Pour être LMNP, vous n’êtes pas obligé d’avoir une limite de revenus. Il est tout à fait possible que vous restiez LMNP tout en générant un revenu de plus de 23 000 euros incluant le bénéfice. Il faut toutefois faire attention à ce que les recettes locatives dépassent les 23 000 euros (loyers charges comprises). Il faut effectivement faire attention à ce que ces revenus ne dépassent pas les autres revenus d’activités du foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous allez basculer sous le régime du LMP ( loueur en meublé professionnel .
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Lorsque vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez choisir parmi deux options fiscales : le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce n’est pas par hasard si le statut LMNP au régime réel est apprécié par un grand nombre de bailleurs. Il est possible de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) et les amortissements (du bien et du mobilier) de vos recettes locatives au régime réel. Cela revient alors à réduire, sur le plan comptable, vos revenus locatifs de meublées. En même temps, cela vient réduire votre base imposable. Ce qui finalement signifie, moins d’impôts, ou même pas d’impôt du tout.
La réalisation d’une déclaration d’activité LMNP
Si vous commencez tout juste d’exercer une activité en LMNP, ce que vous devez faire en premier lieu, est de réaliser la déclaration de votre activité via le Guichet unique que vous pouvez retrouver sur le site officiel dédié à cela. A partir de la date du 1er janvier 2023, toute déclaration de début d’activité en LMNP doit se faire comme toutes les formalités des professionnels à partir du Guichet Unique qui a été mis en place par l’INPI. Lorsque c’est pour la toute première fois que vous vous connectez, il faut créer un compte utilisateur, et inclure les informations directement en ligne. Vous devez également joindre vos pièces justificatives en dématérialisé.
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A partir de la déclaration que vous avez réalisée, le greffe du Tribunal de Commerce procède au traitement de vos informations pour ensuite les communiquer directement à l’Insee. C’est une immatriculation qui vous offre la possibilité de l’obtention du numéro SIRET, mais vous permet également de faire le choix de votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Quand vous louez en meublées un bien qui a été acquis en indivision, vous pouvez également réaliser la même formalité déclarative par le biais du Guichet unique. Il y a seulement quelques champs du formulaire qui soient différents.
La déclaration des revenus en LMNP
Dans le cadre d’un LMNP, les revenus obtenus grâce à des locations meublées sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous êtes dans l’obligation de déclarer les revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour ce qui concerne les déclarations à effectuer, elles vont dépendre du régime fiscal que vous avez choisi (régime micro- BIC : recettes locatives < 77 000 euros chaque année ou régime réel : recettes de la location> 77 700 euros chaque année). Depuis premier janvier, < 15 000 euros en location meublée de tourisme non classée, et 188 700 euros en cas de location meublée classée tourisme. Même si les revenus que vous touchez ne dépassent pas ces seuils, vous pouvez toujours opter pour l’option de régime réel à la création de votre activité ou chaque année. Chaque année, vous avez jusqu’à la date de déclaration annuelle de revenu (déclaration de revenu 2024) pour faire part du changement de régime fiscal auprès du Service des Impôts de Entreprises (SIE) de votre région.
Déclaration fiscale LMNP sous le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est appliqué par défaut, dès que les revenus perçus de la location de vos biens immobiliers meublées ne dépassent pas le chiffre d’affaires d’années pour le montant de 77.700 euros. Il est bon de préciser que ce plafond, atteint le montant de 188.700 euros dans le cadre de locations de tourisme dans des édifices qui sont classés ou des chambres d’hôte. LMNP et la déclaration d’impôt vous oblige à compléter un formulaire spécifique et qui soient aussi indispensables pour que votre imposition puisse être calculé correctement. N’oubliez pas de vérifier que chaque information dans le formulaire soit indiquée correctement.
Au moment de remplir la déclaration d’impôts sur le revenu annuelle, (date mai-juin), il faut compléter une déclaration d’impôt LMNP en micro-BIC, tout en effectuant le report de vos revenus dans le formulaire n°2042-C-PRO LMNP. Vous devez ensuite choisir l’option « professions non salariées », et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles ». En pratique, la démarche de déclaration LMNP se fait comme pour la déclaration d’impôt sur le revenu. Vous pouvez très bien le faire depuis votre espace particulier sur le site en ligne impots.gouv.fr.
Pour débuter votre déclaration fiscale en meublées non professionnel, vous avez besoin d’appuyer sur l’option « accéder à la déclaration en ligne ». Il ne faut surtout pas oublier de l’indiquer, dans la déclaration d’impôt d’un meublé non professionnel, en cas de changement de situation familiale. Vous devez aussi reporter la somme totale des loyers encaissés durant toutes les années, pour que les services compétents des impôts puissent se charger de l’application de l’abattement forfaitaire. Ce dernier représente la totalité de vos charges. De ce fait, il n’y a aucune charge supplémentaire qui peut être déduite de ces revenus.
Déclaration fiscale LMNP sous le régime réel simplifié
Vous pouvez également très bien opter pour une LMNP au régime fiscal réel dans le cas d’une location meublée au cours de votre déclaration LMNP, même si vous êtes toujours dans le respect des plafonds du micro-BIC. Par ailleurs, il est obligatoire de basculer vers le régime réel simplifié si vos chiffres d’affaires dépassent un montant de 77 000 euros pour la location de meublées classiques.
Pour remplir la déclaration LMNP des revenus au régime réel, il faut remplir la déclaration de résultat partir du formulaire n°2031-SD, avec votre déclaration d’impôt. N’oubliez pas non plus de joindre un bilan avec compte de résultat ainsi qu’un tableau de déduction des charges d’amortissement à cette déclaration.
Le meilleur moment pour déclarer ses revenus LMNP
En ce qui concerne la déclaration en LMNP de vos revenus locatifs, il est très important de respecter la date des échéances fiscales. Vous pouvez très bien consulter ces échéances, dans le calendrier de la fiscalité LMNP des années 2024. En cas de retard, il faut faire le nécessaire dès que possible pour la régularisation de votre situation avant la date limite. Si aucune démarche n’a encore été effectuée, vous pouvez toujours contacter un cabinet spécialisé, pour que vous puissiez être accompagné sur les démarches de régularisation et obtenir le formulaire correspondant à remplir.
Il n’est pas du tout obligatoire de se faire accompagner par un expert- comptable pour votre déclaration LMNP ; toutefois cela peut être un bénéfice pour vous, puisqu’il peut vous permettre de vous assurer de la rentabilité de votre investissement. Recourir au service d’un expert- comptable spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs est préconisé pour l’optimisation de vos revenus locatifs, la réalisation d’une comptabilité conforme et le suivi des amortissements. Cela peut aussi vous permettre d’éviter les erreurs au moment au cours de vos déclarations fiscales, et de bénéficier d’un gain de temps considérable. Lorsque vous faites appel au service d’un expert-comptable, vous pouvez bénéficier d’une réduction de frais de comptabilité.
Bref, l’achat d’un immobilier locatif avec meuble pour ensuite le revendre, peut vous permettre de bénéficier du statut de LMNP. Pour la déclaration de ce dernier, vous pouvez choisir l’option qui vous convient le mieux en fonction de la somme imposable. Aussi, cette déclaration peut très bien se faire en ligne. Que vous ayez choisi de déclarer votre LMNP en ligne et remplir le formulaire ou directement dans un établissement physique, recourir au service d’un expert-comptable peut vous faire bénéficier d’un grand nombre d’avantages. Et le plus important, vérifier toujours que vos déclarations ne dépassent pas la date d’échéance de l’imposition fiscale.
